Rynek PRS w Polsce dynamicznie się rozwija, a wraz z nim rośnie zapotrzebowanie na atrakcyjne grunty pod tego typu inwestycje.
Coraz częściej deweloperzy decydują się na lokalizację projektów PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, co niesie za sobą szereg konsekwencji technicznych, prawnych i podatkowych.
Lokalizacja projektów PRS a Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
Analiza 120 projektów PRS w Polsce pokazuje, że blisko 75% z nich znajduje się na obszarach objętych MPZP. Większość inwestorów preferuje grunty o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym (MW/U), które stanowią 45% wszystkich projektów. Dzieje się tak ze względu na niższą dostępność gruntów przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW). Na działkach usługowych (U) realizowanych jest obecnie około 40% inwestycji PRS.
Wyzwania inwestycji PRS na gruntach usługowych
Inwestycje PRS na gruntach usługowych wiążą się z pewnymi wyzwaniami. Po pierwsze, procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę mogą być bardziej skomplikowane i czasochłonne. Po drugie, lokalizacja na terenach o przeznaczeniu usługowym może wiązać się z wyższymi kosztami budowy, ze względu na wyższe wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej i ochrony przeciwpożarowej.
Korzyści inwestycji PRS na gruntach usługowych
Mimo wyzwań, inwestycje PRS na gruntach usługowych niosą ze sobą również pewne korzyści. Po pierwsze, grunty usługowe są często tańsze niż grunty mieszkaniowe. Po drugie, lokalizacja na terenach o przeznaczeniu usługowym może być bardziej atrakcyjna dla najemców, ze względu na bliskość miejsc pracy i infrastruktury usługowej.
Kwestia wyodrębnienia lokali i podatki
Istotną różnicą w projektach PRS realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym lub usługowym jest kwestia wyodrębnienia samodzielnych lokali. W przypadku gruntów mieszkaniowych, lokale mieszkalne nie mogą być mniejsze niż 25 mkw. Ponadto mogą mieć założone księgi wieczyste, co ułatwia ich późniejszą sprzedaż. Natomiast lokale na gruntach usługowych mogą mieć mniejszą powierzchnię, ale nie mogą być traktowane jako samodzielne lokale mieszkalne. To niestety oznacza wyższy podatek VAT od ich sprzedaży.
Różnice z punktu widzenia instalacji i konstrukcji
Różnice w wymaganiach technicznych dla budynków mieszkalnych i niemieszkalnych są niewielkie. Budynki PRS lokalizowane na terenach o przeznaczeniu usługowym mogą mieć nieco wyższą ekspozycję na hałas i wymagać bardziej restrykcyjnych systemów sygnalizacji pożaru.
