Pierwsze trzy kwartały 2023 roku przyniosły wyraźny spadek wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Łączny wolumen wyniósł zaledwie 1,7 mld euro, co jest najsłabszym wynikiem od ośmiu lat. Mimo to liczba zamkniętych deali – 57 – pozostaje zbliżona do poziomów sprzed kilku lat, co wskazuje, że rynek wciąż działa, choć w zmienionej rzeczywistości.

Głównymi przyczynami spowolnienia są rosnące koszty finansowania, różnice w wycenach między kupującymi a sprzedającymi oraz niepewność związana z sytuacją geopolityczną. Inwestorzy zachowują ostrożność, ale nie rezygnują z atrakcyjnych okazji.

Magazyny na czele – Wrocław w centrum zainteresowania

Sektor magazynowy dominuje, odpowiadając za połowę całkowitego wolumenu transakcji. W ciągu dziewięciu miesięcy 2023 roku zrealizowano 20 transakcji, z czego tylko dwie przekroczyły 100 mln euro. Największe z nich to przejęcie 80% udziałów w 7R przez nordyckiego fundusz NREP oraz sprzedaż kompleksu Campus 39 we Wrocławiu przez Panattoni na rzecz P3.

Wrocław utrzymuje pozycję kluczowego hubu magazynowego – wyłączając transakcję 7R, miasto odpowiadało za 36% wolumenu inwestycji w tym segmencie. Rynki Wielkiej Piątki (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) przyciągnęły łącznie blisko 500 mln euro.

Parki handlowe – stabilna przystań w czasach niepewności

Nieruchomości handlowe zanotowały w badanym okresie transakcje o wartości 405 mln euro. Wśród najważniejszych deali znalazło się przejęcie parku Matarnia w Gdańsku przez francuskiego inwestora FREY. Widać też rosnące zainteresowanie portfelami – odnotowano trzy takie transakcje, w których rolę doradczą pełniła firma Avison Young.

W dobie wysokiej inflacji i zmiennych warunków rynkowych inwestorzy stawiają na aktywa o długim okresie gwarancji najmu (WAULT), dobrej lokalizacji i silnej reprezentacji najemców. Kluczowe znaczenie ma również synergia z innymi obiektami usługowymi, które zwiększają ruch i wartość nieruchomości.

Warszawa wciąż w grze, regiony w defensywie

Rynek biurowy koncentruje się na Warszawie – wszystkie 10 transakcji w I-III kwartale 2023 roku dotyczyły stolicy. Największą była sprzedaż kompleksu Wola Retro przez Develię na rzecz Adventum Group za około 70 mln euro.

W nadchodzących miesiącach przewagę mogą zyskać tańsze lokalizacje, takie jak Mokotów czy Służewiec, gdzie trwają negocjacje kilku kolejnych transakcji. W miastach regionalnych aktywność może być ograniczona ze względu na niższy popyt i nadpodaż powierzchni.

Rynek szuka nowej równowagi

Mimo wyzwań makroekonomicznych polski rynek nieruchomości inwestycyjnych pozostaje aktywny, choć w węższej formule. Magazyny i parki handlowe cieszą się największym zainteresowaniem, podczas gdy biurowce czekają na powrót inwestorów do najwyższej półki. Kluczowe w najbliższych miesiącach będą ceny aktywów i dostęp do kapitału – od tych czynników zależy, czy rynek odzyska dynamikę sprzed kilku lat.