Gdy biurowiec staje się domem

Puste budynki biurowe, deficyt mieszkań i profesjonaliści, którzy szukają życia na własnych warunkach. Polskie miasta stoją przed cichą rewolucją – przekształcaniem przestrzeni komercyjnej w zupełnie nowy model mieszkalnictwa.

Wyobraźmy sobie ten typowy, szklany biurowiec z lat 90. Kiedyś brzęczały tam drukarki i dzwoniły telefony, dziś większość pięter świeci pustkami. Pracownicy pozostali w domach, firmy rezygnują z najmu, a właściciel liczy straty. Kilka przecznic dalej deweloper ogłasza kolejną inwestycję mieszkaniową. Czynsze są tam często nieosiągalne dla tych, którzy chcą być częścią miejskiego życia. Kontrast jest jaskrawy. To co już istnieje, czeka na ponowne zdefiniowanie.

Kiedy biuro przestaje mieć sens

Praca hybrydowa to już nie eksperyment. Stała się trwałą zmianą, a firmy szybko zauważyły, że potrafią funkcjonować na mniejszej powierzchni biurowej. Starsze budynki, które nie mają certyfikatów środowiskowych, z przestarzałą klimatyzacją i układem wnętrz zaprojektowanym pod biurka w stylu open space, są trudne do wynajęcia. To stwarza problem dla właścicieli, ale jednocześnie otwiera szansę dla miast, które wciąż mierzą się z niedoborem lokali.

Mieszkania są potrzebne realnie – dla młodych ludzi zaczynających karierę, dla profesjonalistów pracujących zdalnie, którzy cenią sobie bliskość centrum, ale unikają zadłużania się na dekady. Właśnie tutaj dwa dotychczas odrębne światy, nieruchomości komercyjnych i mieszkalnictwa na wynajem, zaczynają się przenikać.

Nie każdy budynek można uratować

Przekształcenie biurowca w mieszkania, choć brzmi jak proste i ekologiczne rozwiązanie, wymaga precyzyjnej analizy. Analitycy rynku są zgodni: 10-15% budynków biurowych w Polsce jest przekształcanych w mieszkania.

Kluczowa jest konstrukcja. Biurowce projektowane są pod większe obciążenia stropów, co technicznie pozwala na funkcję mieszkalną. Często mają też wyższe pomieszczenia. Jest jednak poważny mankament: powierzchnia użytkowa. Instalacje, korytarze i klatki schodowe w budynkach biurowych zabierają zbyt dużo przestrzeni, co wpływa na rentowność projektu. Dlatego inwestorzy najpierw patrzą na lokalizację. Starsze biurowce mają jedną, niezaprzeczalną przewagę – stoją tam, gdzie ludzie chcą żyć.

Bliskość jako nowa waluta

Koncepcja „15-minutowego miasta” przestała być futurystyczną wizją. Stała się po prostu sposobem myślenia o jakości życia: praca, sklep, lekarz, park – wszystko w zasięgu kwadransa. Starsze biurowce z reguły stoją w takich właśnie, doskonale skomunikowanych miejscach.

Dla kogoś, kto pracuje zdalnie lub hybrydowo, taka lokalizacja to najwyższa wartość. Przestaje liczyć się to, jak duży jest balkon na osiedlu za miastem. Dom przestaje być wyłącznie miejscem do spania, a staje się bazą wypadową, do której wraca się szybko i bez stresu związanego z dojazdem. Deweloperzy realizujący projekty najmu instytucjonalnego (PRS) doskonale to rozumieją. Lokalizacja w ścisłym centrum ma większą moc niż metraż typowego mieszkania na przedmieściach.

Najem staje się wyborem, nie koniecznością

Mieszkania powstające z przekształconych biurowców trafiają głównie do zasobów PRS – profesjonalnego najmu długoterminowego. W Polsce ten model dopiero nabiera kształtu. Na początku 2024 roku w Polsce było około 20 tysięcy lokali w sektorze PRS, a kolejne blisko 15 tysięcy jest w budowie. W ciągu ostatnich pięciu lat rynek ten wzrósł pięciokrotnie. Choć wciąż stanowi to ułamek całego rynku, dynamika jest bezdyskusyjna.

Profesjonaliści coraz częściej postrzegają kredyt hipoteczny jako opcjonalną, a nie jedyną drogę do stabilności. Wynajem daje swobodę. Można zmienić miasto, nie martwiąc się o sprzedaż. Można mieszkać w lokalizacji, której nigdy nie byłoby nas stać kupić. To wybór świadomy – dla ludzi, którzy cenią wygodę, lokalizację i brak finansowych zobowiązań na dekady. To właśnie oni są naturalnymi odbiorcami mieszkań powstałych w drodze konwersji biurowców.

Ciężar przepisów i zysk środowiska

Konwersja biurowca to operacja skomplikowana. Oprócz dostosowania instalacji i wnętrz (dodawanie balkonów, zmiana układu), największym wyzwaniem pozostają przepisy. Budynek na gruncie usługowym ma inne wymogi akustyczne i przeciwpożarowe. Lokale mogą być mniejsze od standardowych 25 metrów kwadratowych, co generuje konsekwencje podatkowe, jeśli nie są traktowane jako samodzielne mieszkania.

Jednak utrzymywanie pustego, starzejącego się biurowca generuje koszty. Najemcy komercyjni wymagają certyfikatów ESG i nowoczesnych systemów. W tej sytuacji dla właściciela przekształcenie staje się często jedynym rozsądnym rozwiązaniem. Dane z rynku pokazują, że liczba konwersji w Polsce rośnie od dwóch lat o 10-15% rok do roku. To stabilny i widoczny trend.

Dodatkowo zyskuje na tym środowisko. Wyburzanie i budowanie od nowa to ogromna ilość odpadów i emisja. Przekształcenie to esencja gospodarki obiegu zamkniętego. Miasta zyskują też coś więcej – mieszkańców w miejscach, które po godzinach pracy świeciły pustkami. Centra odzyskują życie, a tkanka miejska staje się bardziej zrównoważona i kompletna.

Epilog zmian

Przekształcanie biurowców w mieszkania nie jest masowym trendem, lecz symptomem głębszej zmiany. Miasta przestają być sztywnym układem: pracownia tu, sypialnia tam. Zaczynają być żywymi organizmami, gdzie funkcje przenikają się, a przestrzeń dopasowuje się do realnych, ludzkich potrzeb. Konwersja ta to świadectwo, że zasobów, których potrzebujemy, często nie trzeba budować od nowa. Wystarczy je na nowo nazwać i zdefiniować.

Jak szybko administracja zrozumie, że ma do dyspozycji rozwiązanie, które jednocześnie łagodzi kryzys mieszkaniowy, obniża koszty właścicieli i wpisuje się w zrównoważony rozwój miast? Czy to koniec paradygmatu posiadania, początek elastyczności, czy po prostu spójna odpowiedź na chaos, w którym żyjemy? Może wszystko jednocześnie.