Nowe inwestycje i ograniczona podaż

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście osiągnęły niemal 1,07 mln mkw., co oznacza wzrost zaledwie o 1,6% r/r. W minionym roku na rynek trafiło 19 500 mkw. nowych biur – to o 41% mniej niż w 2023 roku. Znaczną część tej powierzchni (14 500 mkw.) stanowiły dwa budynki w kompleksie Waterfront II, oddane do użytku w trzecim kwartale. Co ciekawe, w ostatnich trzech miesiącach 2024 roku nie uruchomiono żadnej nowej inwestycji.

Obecnie największym projektem w budowie jest biurowiec PUNKT w Gdańsku, który po ukończeniu dostarczy 12 800 mkw. powierzchni. Warto odnotować, że 70% tej przestrzeni zostało już wynajęte przez Centrum Usług Wspólnych Arla Foods w ramach umowy przednajmu.

Niskie tempo rozwoju rynku – jakie są przyczyny?

Eksperci przewidują, że w najbliższych kwartałach aktywność deweloperów pozostanie ograniczona. Głównymi przyczynami są:

• Wysoka dostępność powierzchni biurowych w istniejących budynkach,
• 50% udział renegocjacji w całkowitym popycie, co zmniejsza presję na nowe inwestycje,
• Rosnące wymogi ESG i związane z nimi koszty budowy, które wpływają na opłacalność projektów.

W czwartym kwartale 2024 roku aktywność najemców wyniosła 25 200 mkw., co oznacza spadek o 37% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale jednocześnie wzrost o 50% względem analogicznego okresu w 2023 roku.

Struktura popytu

W całym 2024 roku w Trójmieście dominowały renegocjacje umów, które stanowiły 50% wszystkich transakcji. Nowe umowy odpowiadały za 32%, a przednajmy, potrzeby własne i ekspansje – odpowiednio 9%, 6% i 3%.

Geograficznie największym beneficjentem okazał się Gdańsk, gdzie wynajęto 95 800 mkw. (82,4% wszystkich transakcji). Gdynia zanotowała 20 000 mkw. (17,2%), a Sopot jedynie 500 mkw. (0,4%).

Wśród branż największy udział w popycie miały:

• Usługi dla biznesu (21%),
• IT (19%),
• Sektor bankowy (17%).

Pustostany i stabilizacja stawek czynszowych

Wskaźnik pustostanów w Trójmieście od lat utrzymuje się powyżej 12%, jednak pod koniec 2024 roku odnotowano delikatny spadek do 12,5% (o 0,8 p.p. mniej niż rok wcześniej). Eksperci przewidują, że trend spadkowy utrzyma się w 2025 roku, głównie z powodu ograniczonej podaży nowych inwestycji. Obecnie dostępnych jest ok. 133 500 mkw. powierzchni biurowej „od zaraz” oraz 5500 mkw. w budowie.

Jeśli chodzi o stawki czynszowe, w 2024 roku pozostały one stabilne i wynosiły 13,50–16,50 EUR/mkw./miesiąc. Wzrosły natomiast opłaty eksploatacyjne, sięgając 20–25 PLN/mkw./miesiąc, a w starszych budynkach nawet więcej. W nadchodzących miesiącach nie spodziewamy się znaczących zmian w cenach wynajmu, jednak najemcy będą coraz częściej wybierać obiekty spełniające wysokie standardy ESG, które pozwalają obniżyć koszty utrzymania.

Trójmiasto w czołówce, ale z wyzwaniami

Trójmiejski rynek biurowy pozostaje jednym z najdynamiczniejszych w Polsce, przyciągając zarówno startupy, jak i międzynarodowe korporacje. Mimo rekordowego popytu, deweloperzy zachowują ostrożność, co może w dłuższej perspektywie prowadzić do ograniczenia podaży wysokiej jakości powierzchni. Kluczowym czynnikiem w najbliższych latach będzie dostosowanie się do wymogów zrównoważonego rozwoju, które już teraz kształtują preferencje najemców i wpływają na strukturę inwestycji.

Czy w 2025 roku Trójmiasto utrzyma swoją pozycję? Wszystko zależy od tego, jak deweloperzy zareagują na rosnące oczekiwania rynku.