Aktywność na rynku biurowym w Polsce w pierwszej połowie 2024 roku utrzymuje się na stabilnym poziomie. Jednak zauważalne jest przesunięcie w kierunku efektywności oraz jakości wynajmowanej powierzchni.
Raport firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach, I połowa 2024 r.” wskazuje, że niemal 70% całkowitego popytu na biura w regionach przypada na Kraków, Trójmiasto i Wrocław. To właśnie te miasta dominują na rynku, przyciągając uwagę najemców, którzy coraz bardziej cenią sobie wysokie standardy biur.
Stabilny popyt i zmiany w strukturze najmu
Warto zauważyć, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wynoszą ponad 6,73 mln mkw. W pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli jedynie 61 000 mkw. nowych biur. To spadek o ponad 47% w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Deweloperzy, z uwagi na wysoki poziom pustostanów, podchodzą ostrożnie do nowych inwestycji. Szacuje się, że do końca 2024 roku powstanie zaledwie 90 000 mkw. nowych biur. To może ograniczyć podaż w nadchodzących kwartałach.
W drugim kwartale 2024 roku najemcy wynajęli ponad 146 000 mkw. powierzchni biurowej. W sumie w pierwszej połowie roku popyt brutto osiągnął 286 000 mkw. To oznacza spadek o ponad 14% w porównaniu do pierwszej połowy 2023 roku. Kraków, z wynajmem 93 500 mkw., oraz Trójmiasto i Wrocław z odpowiednio 56 000 mkw. i 50 000 mkw. stanowią trójkę liderów w zakresie aktywności najemców. Ciekawym zjawiskiem jest wzrost średniej wielkości transakcji, która w drugim kwartale przekroczyła 1000 mkw (wzrost o 12% w porównaniu do poprzedniego kwartału). Jednak większość transakcji dotyczyła mniejszych powierzchni, poniżej 1000 mkw. Może to sugerować trend optymalizacji przestrzeni biurowej przez najemców.
Renegocjacje i pustostany
Warto zwrócić uwagę na rosnący udział renegocjacji umów najmu, który w drugim kwartale wzrósł do ponad 51%. Natomiast w całym pierwszym półroczu renegocjacje stanowiły 49% całkowitego wolumenu najmu. To wskazuje na ostrożność najemców w podejmowaniu decyzji o nowych umowach. Z kolei współczynnik pustostanów na koniec czerwca wyniósł 17,7%. To oznacza nieznaczny spadek w porównaniu do pierwszego kwartału, ale wzrost w ujęciu rocznym. Największe wzrosty rok do roku zaobserwowano we Wrocławiu, Szczecinie i Krakowie.
Czynsze i inwestycje w biura
Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe pozostają stabilne i wynoszą od 16,00 do 17,00 euro za mkw. miesięcznie. Właściciele biurowców, w obliczu rosnących kosztów eksploatacyjnych, są zmuszeni do inwestowania w modernizację swoich obiektów, aby przyciągnąć najemców poszukujących nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań. Z kolei utrzymujące się na wysokim poziomie koszty eksploatacyjne skłaniają zarówno najemców, jak i właścicieli biurowców do podejmowania działań mających na celu optymalizację wydatków.
Podsumowanie
Podsumowując, rynek biurowy w Polsce w pierwszej połowie 2024 roku wykazuje stabilność. Jednak wzrastają wymagania najemców dotyczące jakości powierzchni. Oczekiwania na poprawę sytuacji rynkowej mogą się spełnić w 2025 roku. Wtedy prognozowane są obniżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. To może zachęcić deweloperów do zwiększenia aktywności inwestycyjnej.
