Choć wartość transakcji w sektorze hotelowym wciąż nie dorównuje poziomom sprzed pandemii, rok 2023 przyniósł pierwsze oznaki ożywienia.
Sprzedaż części hotelowej The Warsaw Hub przez Ghelamco oraz zakup hoteli Crown Plaza i Holiday Inn Express przez Corum, francuski fundusz inwestycyjny, to tylko dwa przykłady. Łącznie zrealizowano 4 transakcje o łącznej wartości 83 mln euro. W pierwszych miesiącach 2024 roku zmieniły właściciela dwa hotele nad Bałtykiem.
Wzrost zainteresowania inwestorów
Ożywienie rynku jest efektem poprawy kondycji branży. Hotele powróciły na ścieżkę wzrostu, a spadek kosztu kapitału może stymulować dalsze akwizycje. Rozbieżności w oczekiwaniach cenowych hamują jednak gwałtowne zmiany. W najbliższych miesiącach należy spodziewać się raczej finalizowania pojedynczych transakcji, a większe ożywienie nastąpi w perspektywie 12-18 miesięcy.
Świetne wyniki operacyjne
Pomimo trudnego otoczenia geopolitycznego i makroekonomicznego, rynek hotelowy w Polsce i regionie CEE wrócił do wzrostu. Hotele w Polsce osiągnęły wyniki sprzed pandemii, a nawet je poprawiły. Zanotowano 21% wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR) w porównaniu z 2022 rokiem i 18% wyższy niż w 2019 roku. Polska odnotowała najwyższy wzrost RevPAR w regionie CEE. Liderem wzrostu była Warszawa z 73% średnim wskaźnikiem obłożenia. W stolicy odnotowano również najwyższy wskaźnik obłożenia w regionie CEE i 21% wzrost RevPAR r/r.
Powrót turystów
Optymistycznym sygnałem jest powrót turystów do Polski. W pierwszej połowie 2023 roku ruch pasażerski na polskich lotniskach był większy niż w 2019 roku. Polska staje się atrakcyjnym krajem dla operatorów hotelowych ze względu na bogatą ofertę turystyczną. Wciąż powstają i będą budowane nowe hotele, m.in. 400-pokojowy Campanile Premiere Classe w pobliżu lotniska Chopina w Warszawie.
Obecni i nowi inwestorzy
Sieci hotelowe z Europy Zachodniej i Ameryki planują dalsze inwestycje w Polsce. B&B Hotels zamierza rozwijać się w oparciu o projekty mixed-use. Inwestorzy poszukują atrakcyjnych lokalizacji w Warszawie i Krakowie, skupiając się na rejonach centralnych.
Wyzwania
Kluczowymi wyzwaniami są: wysoki koszt finansowania inwestycji, dostęp do kredytów, dobór personelu, zarządzanie strukturą przychodów i rosnącymi kosztami operacyjnymi. Wysoka inflacja obniża realne zyski hoteli, a ograniczony dostęp do finansowania w bankach hamuje rozwój inwestycji. Branża oczekuje złagodzenia warunków kredytowania.
Alternatywne sposoby finansowania
Inwestorzy coraz częściej szukają alternatywnych sposobów realizacji projektów, np. w systemie condo lub inwestycji typu second home. Najszybciej rozwijającym się obszarem jest zachodni pas nadmorski. Condohotele i apartamenty wakacyjne powstają również w Zakopanem, Karpaczu i Beskidach.
ESG
Możliwość obniżenia kosztów operacyjnych i konieczność dostosowania nieruchomości do unijnych kryteriów ESG skłaniają hotelarzy do modernizacji budynków i stosowania nowych rozwiązań technologicznych. Jest to istotne kryterium dla inwestorów i instytucji udzielających finansowania. Prace modernizacyjne zapowiedziały już m.in. Polski Holding Hotelowy i Louvre Hotels Group.
Nowoczesne zasoby
Pod względem nowoczesności zasobów polski rynek hotelowy plasuje się korzystnie na tle Europy. Warszawa znajduje się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli z certyfikatami ekologicznymi (około 10%). Polska jest liderem w regionie CEE pod względem liczby hoteli posiadających certyfikat BREEAM lub LEED. Świadczy to o dużej świadomości ekologicznej polskich hotelarzy i ich zaangażowaniu w zrównoważony rozwój.
Przyszłość rynku hotelowego
Oczekuje się, że rynek hotelowy w Polsce będzie nadal się rozwijać w najbliższych latach. Sprzyjać temu będą m.in. rosnąca liczba turystów, rozwój infrastruktury turystycznej i coraz większa świadomość ekologiczna inwestorów.
Kluczowe dla sukcesu będą:
- Dostosowanie się do zmieniających się potrzeb turystów: Hotele muszą oferować coraz więcej atrakcji i usług, aby sprostać oczekiwaniom gości.
- Inwestowanie w nowe technologie: Nowe technologie mogą pomóc hotelarzom w zwiększeniu efektywności i poprawie jakości obsługi klienta.
- Zrównoważony rozwój: Hotele muszą dbać o środowisko naturalne i stosować rozwiązania przyjazne dla planety.
Polski rynek hotelowy ma duży potencjał do rozwoju i może stać się jednym z najważniejszych w Europie.
