Dolny Śląsk przeżywa boom mieszkaniowy, a rynek nieruchomości tętni niespotykaną wcześniej energią.

Jednak za fasadą dynamicznego wzrostu kryją się wyzwania, z którymi muszą mierzyć się pośrednicy. W rozmowie z Mirosławem Sajurem oraz Marcinem Wieluńskim, członkami zarządu DOSPON, przyjrzymy się bliżej sytuacji w regionie. 

Jak program BK2 wpłynął na rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce w drugiej połowie 2023 roku?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy najpierw podzielić rynek na segmenty. Pierwszym będą nieruchomości mieszkalne – mieszkania i domy – których cenę w drugiej połowie ubiegłego roku wywindował programie BK2 (bezpieczny kredyt 2%). Program, który z jednej strony wspierał niższym oprocentowaniem uprzywilejowaną grupę, a z drugiej stanowił swoisty „dopalacz” cen rynkowych.

Ten mieszkaniowy segment rynku został rozgrzany do czerwoności, a największym jego wyzwaniem było zaspokojenie ogromnego popytu na te nieruchomości. Dotyczyło to w takim samym stopniu Dolnego Śląska, jak i całej Polski.

Niestety w ciągu poprzednich 2 lat deweloperzy wstrzymali nowe inwestycje, więc na dopływ nowych produktów na rynek będziemy musieli jeszcze poczekać, aż obecnie budowane nieruchomości zostaną skierowane do sprzedaży na wolnym rynku. Musimy się tu liczyć z co najmniej dwuletnim przesunięciem. Paradoksalnie tę sytuację nieco rozładowała obniżka stóp procentowych, wzrost wynagrodzenia oraz zmniejszająca się presja inflacyjna. Dzięki temu część klientów może sobie pozwolić na sfinansowanie zakupu swojego lokum.

Jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości mieszkalnych?

Obecnie mamy do czynienia z czymś w rodzaju powtórki z historii. Obietnice wyborcze, które miały ułatwić pozyskanie finansowania na zakup pierwszego mieszkania powodują obecnie chwilowe wyhamowanie decyzji sprzedających w oczekiwaniu na wzrost cen, który jest związany z uruchomieniem nowego programu „Mieszkanie na Start”.  Program zakłada wsparcie gospodarstw domowych z większą liczbą dzieci. Im większa liczba dzieci tym koszty kredytu będą niższe. Wysokość dopłat będzie obniżała oprocentowanie kredytu na start do:

1,5% – gospodarstwo domowe bezdzietne,
1% – z jednym dzieckiem,
0,5% – z dwójką dzieci,
0% – gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi troje lub więcej dzieci.

Obecnie pojawiło się wiele wątpliwości i w najbliższym czasie dowiemy się, czy projektowane wsparcie rządowe zostanie uruchomione w najbliższym miesiącu. Jeśli projekt będzie uruchomiony, to obejmie segment rynku związany z zakupem mieszkania, budową domu, wsparciem partycypacji w ramach tzw budownictwa TBS, czy wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Innym segmentem, który kieruje się swoimi prawami i wychodzi obronną ręką zarówno obecnie jak i w ubiegłym roku są nieruchomości luksusowe, tzw. „premium”, których zakup często finansowany jest ze środków własnych.

Osobną kwestią są nieruchomości komercyjne – biura, hale czy lokale usługowe. Tutaj rynek jest bardzo zmienny ze względu na zawirowania spowodowane najpierw pandemią i lockdownami, a następnie wojną na Ukrainie, zmianami na rynku pracy, inflacją, większym kosztem pieniądza etc.

W jaki sposób stowarzyszenie wspiera swoich członków?

Celami statutowymi stowarzyszenia są przede wszystkim edukacja i integracja środowiska. Przy tak dynamicznie zmieniającym się rynku i otoczeniu prawnym nikogo o roli edukacji przekonywać nie trzeba. Integracja zaś pomaga nam w codziennej pracy. Pośrednicy często współpracują przy sprzedaży i najmie nieruchomości. Podam przykład. Jeśli poszukujemy nieruchomości dla naszego klienta, a odpowiednią ofertą dysponuje kolega z innego biura, to często oferta taka trafia do niego przed jej upublicznieniem. Integracja środowiska ułatwia taką wymianę. Daje też ogromną przewagę, ponieważ poznając się wzajemnie, rozmawiając o swoich transakcjach i trudnych przypadkach, dowiadujemy się, kto w danej dziedzinie jest najlepszym na rynku specjalistą. Dzięki integracji wiemy też kogo możemy spytać o sposób działania przy szczególnie trudnej transakcji, wiedząc, że ta osoba taką transakcję prowadziła.

Dużym wsparciem dla pośredników są cyklicznie prowadzone szkolenia z najlepszymi specjalistami na rynku w zakresie:

• podatków, 
• prawa w obszarze nieruchomości, 
• prawa spadkowego, 
• darowizn,
• praktyki z obszaru bezpiecznego najmu,
• wielu innych obszarów łączących się z nieruchomościami. 

Kładziemy też nacisk na szkolenia z zakresu miękkich umiejętności. Sprzedaż (ja nazywam to sprzedażą dóbr ekskluzywnych) i dotarcie do Klienta, przekonanie go do swojej kompetencji i znajomości rynku niejednokrotnie wymaga od pośrednika stosowania tych samych narzędzi, które wykorzystują najlepsi handlowcy.

Jakie są wyzwania związane z obrotem nieruchomościami we Wrocławiu?

Wrocław to dynamicznie rozwijające się, piękne miasto pełne studentów i młodych ludzi napływających z innych części Polski i zagranicy. Poza wyzwaniami, o których wspomniałem wcześniej, kolejnym aspektem jest bezpieczne wynajęcie mieszkania. Jak zapewne wszyscy wiedzą, prawo w tym obszarze nie ułatwia wynajęcia własnego mieszkania. Jest to jednak temat rzeka i zapewne jeszcze nie raz do niego wrócimy, najlepiej z konkretnymi przykładami.

W jaki sposób DOSPON działa na rzecz poprawy standardów etycznych w branży nieruchomości?

Stowarzyszenie działa na kilka sposobów. Po pierwsze, członkowie stowarzyszenia są starannie selekcjonowani. Kandydaci muszą dać rękojmię należytego wykonywania obowiązków pośrednika, co oznacza, że ​​są weryfikowani pod kątem kwalifikacji, doświadczenia i reputacji.

Po drugie, w stowarzyszeniu działa komisja etyki, do której wpływają skargi na pośredników. Komisja bada skargi i podejmuje odpowiednie działania w stosunku do osób, które naruszyły zasady etyki zawodowej. Warto tu zaznaczyć, że znakomita większość skarg dotyczy pośredników niestowarzyszonych, co świadczy o wysokim poziomie etycznym członków DOSPON.

Po trzecie, stowarzyszeniu zależy na tym, aby pośrednicy nie tylko doskonalili swoje umiejętności merytoryczne, ale także dzielili się ze sobą dobrymi praktykami. W tym celu organizowane są szkolenia i spotkania, podczas których pośrednicy mogą wymieniać się doświadczeniami i uczyć się od siebie nawzajem. Promowanie dobrych praktyk przyczynia się do podniesienia standardów etycznych w całej branży.

Angażujecie się w rozwój rynku nieruchomości komercyjnych?

Nie jest to rolą stowarzyszenia. Oczywiście wspierając pośredników zaangażowanych w „komercję” wpływamy i na tę część rynku. Jednak bezpośrednich działań w tym zakresie nie prowadzimy.

Jakie są perspektywy jego rozwoju?

Ocena perspektyw rozwoju tej części rynku jest niezwykle trudna ze względu na ogromną zmienność, o której wspomniałem wcześniej.

Trudno jest przewidzieć, jak zachowa się rynek w najbliższym czasie. Istnieje ryzyko spowolnienia gospodarczego, którego głębokość jest trudna do oszacowania. Z drugiej strony, obserwujemy obecnie pewne przejawy wzrostu aktywności gospodarczej. Nie jestem w stanie ocenić, czy jest to jedynie incydentalne zjawisko, czy też zwiastun przyspieszenia całej gospodarki.

Należy pamiętać, że rynek nie toleruje pustki i szybko „łata” niedociągnięcia i braki. Nowe rozwiązania, technologie i pasje wypełniają lukę, stale kształtując i ewoluując rynek.

Jakie korzyści przynosi przynależność do stowarzyszenia?

Przede wszystkim dostęp do wiedzy. Nie tylko w postaci szkoleń ale też – jak już wcześniej mówiłem – bezpośrednią znajomość z ludźmi, pośrednikami o bogatym doświadczeniu. Każdy z nas jest w czymś dobry, jakiś kawałek rynku zna lepiej od innych. Kiedy w jakimś temacie nie czuję się pewny, albo spotykam się z nowym dla mnie zagadnieniem to zawsze wiem do kogo mogę się z tym zgłosić. I co ważniejsze – zawsze mogę liczyć na pomoc.

Stowarzyszenie bardzo duży nacisk kładzie na integrację środowiska. Prowadzimy tzw. śniadania pośredników (przynajmniej raz w miesiącu) na których zawsze jest wiodący temat szkolenia.

Do naszego grona prelegentów regularnie zapraszamy wybitnych specjalistów z różnych dziedzin. Gościmy zarówno osoby z Wrocławia, jak i z całej Polski. Warto dodać, że naszym prelegentem często bywa m.in. Sebastian Lorenc, wiceprezydent Wrocławia, który tłumaczy zawiłości związane z mieszkalnictwem komunalnym.

Dlaczego warto być członkiem organizacji?

Bo to zwyczajnie ułatwia życie! Członkostwo daje dostęp do szkoleń po preferencyjnych cenach i wpływa na ich tematykę. Mamy wsparcie organizacji i jej członków, a tego bardzo często potrzebujemy. Nie tylko w zakresie merytorycznym, ale często także mentalnym. Pomagamy nowym pośrednikom, którzy w DOSPONie ukończyli kurs pośrednika. Osoby te wiedzą, że zawsze mogą zadzwonić do któregokolwiek członka zarządu DOSPON i zadać merytoryczne pytanie. Dodam tu, że DOSPON jest instytucją non profit i każdy członek zarządu jest aktywnym pośrednikiem. Dlatego też na wiele pytań odpowiadamy szybko wspierając naszych członków.

Jak rozwija się rynek wynajmu nieruchomości na Dolnym Śląsku?

Dolny Śląsk, z samym Wrocławiem na czele (według różnych szacunków), przyjął najwięcej w Polsce uchodźców i imigrantów z Ukrainy, a także z innych byłych republik radzieckich. Spowodowało to powstanie ogromnego deficytu na rynku nieruchomości mieszkalnych.

Duża część tych osób stała się aktywna gospodarczo, co wygenerowało wzmożony popyt na lokale komercyjne, głównie o mniejszych powierzchniach. W najbliższych latach będziemy obserwować proces dostosowywania podaży do tak nagłego i dużego wzrostu popytu na wynajem.