W ostatnich latach Dolny Śląsk stał się jednym z najważniejszych regionów dla rynku magazynowego i biurowego w Polsce.
To tutaj inwestorzy coraz chętniej lokują swoje środki, a firmy poszukują nowoczesnych powierzchni magazynowych. Co sprawia, że ten region przyciąga tak duże zainteresowanie? Jakie sektory wykazują największą aktywność, a jakie wyzwania stoją przed branżą w najbliższych latach? Na te i inne pytania odpowiada Anna Domańska, Starszy Doradca z Newmark Polska, która dzieli się swoimi spostrzeżeniami na temat aktualnej kondycji oraz przyszłości rynku magazynowego i biurowego w naszym regionie.
Jaki jest Pani zdaniem główny czynnik napędzający dynamiczny wzrost rynku magazynowego na Dolnym Śląsku?
Zdecydowanie strategiczne położenie Dolnego Śląska, z Wrocławiem jako głównym ośrodkiem, doskonała infrastruktura transportowa, w tym rozwinięta sieć dróg szybkiego ruchu i autostrad. Dodatkowo bliskość granicy z Niemcami i Czechami sprawiają, że region ten jest atrakcyjny dla firm logistycznych i dystrybucyjnych, które poszukują dogodnych lokalizacji dla swoich centrów magazynowych. Dolny Śląsk przyciąga inwestorów także dostępnością wykwalifikowanej siły roboczej oraz proinwestycyjną polityką lokalnych władz. Wszystkie te czynniki razem przyczyniają się do dynamicznego wzrostu rynku magazynowego w tym regionie.
Które sektory wykazują największe zainteresowanie wynajmem na Dolnym Śląsku?
Ze względu na swoje położenie region Dolnego Śląska jest łakomym kąskiem dla firm z sektora logistyki i dystrybucji, które odpowiadały za ponad 65% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionie w ostatnich dwóch latach. Firmy z branży e-commerce również intensywnie poszukują nowoczesnych magazynów na Dolnym Śląsku, aby sprostać rosnącym wymaganiom konsumentów dotyczącym szybkiej realizacji zamówień składanych online.
Kolejnym istotnym najemcą magazynów na Dolnym Śląsku są firmy produkcyjne, zwłaszcza z sektorów takich jak AGD i motoryzacja, które doceniają dobrze rozwiniętą infrastrukturę w regionie, jak i dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Według obliczeń Newmark Polska, około 10 proc. całkowitego popytu rejestrowanego na Dolnym Śląsku generują właśnie firmy z sektora motoryzacyjnego. W rzeczywistości ten udział może być jeszcze większy, ponieważ statystyki nie uwzględniają powierzchni wynajmowanej przez dostawców oraz inne firmy współpracujące pośrednio z tą branżą.
Dostrzega Pani trendy, które mogą w najbliższych latach zmienić obraz rynku magazynowego w naszym regionie?
W najbliższych latach optymalizacja kosztów oraz poszukiwanie oszczędności zdominują rynek nieruchomości komercyjnych nie tylko na Dolnym Śląsku, ale też w całej Polsce. Pomóc w tym mogą m.in.: automatyzacja i robotyzacja, wprowadzanie systemów odzyskiwania i magazynowania energii czy technologie informacyjne i zaawansowane systemy zarządzania magazynem (WMS). Te i inne działania przyczynią się do zwiększenia efektywności operacyjnej, obniżenia kosztów oraz większej efektywności monitorowania i zarządzania zasobami.
Magazyny będą coraz bardziej ekologiczne dzięki odnawialnym źródłom energii i technologiom smart building. Elastyczne przestrzenie magazynowe i modele współdzielenia umożliwią firmom lepsze dostosowywanie się do zmieniających się potrzeb rynkowych.
Zainteresowanie Dolnym Śląskiem utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą inwestycje magazynowe realizowane przez Panattoni, P3, Prologis, Hillwood, LCube, GLP, EQT Exeter, MLP czy ECE. Wysoka dynamika wzrostu na Dolnym Śląsku może spowodować, że już w tym roku wyprzedzi on Polskę Centralną pod względem całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej. Przewidujemy, że region zajmie trzecie miejsce w kraju. Popyt najemców w ubiegłym roku na nowoczesne magazyny do wynajęcia na Dolnym Śląsku wyniósł ponad 1 mln mkw. (22,1% wzrost r.d.r.). Był to drugi najlepszy wynik zarówno dla tego rynku, jak i w całej Polsce.
Jak ocenia Pani aktualną kondycję rynku biurowego na Dolnym Śląsku?
Stolica Dolnego Śląska od lat cieszy sporym zainteresowaniem wszystkich uczestników rynku biurowego. Natomiast szeroki wybór nowoczesnych powierzchni biurowych, dostosowanych do zmieniających się potrzeb najemców sprawia, że firmy zarówno polskie, jak i międzynarodowe chętnie otwierają tu swoje biura bądź planują dalszą ekspansję. Wrocław jako trzeci największy rynek biurowy w Polsce (zaraz za Warszawą i Krakowem) z zasobami szybko zbliżającymi się do 1,4 mln mkw. jest jednym z czołowych ośrodków IT i nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce.
Utrzymująca się w ostatnich pięciu latach aktywność najemców na poziomie ok. 140 000 mkw. rocznie pokazuje, że pomimo zachodzących zmian w modelu pracy, a także dążenia do optymalizacji zarówno działalności operacyjnej, jak i wielkości zajmowanej powierzchni, zainteresowanie biurami we Wrocławiu wcale nie maleje. Nowoczesne biurowce we Wrocławiu coraz częściej oferują szeroką gamę udogodnień, takich jak centra fitness, strefy relaksu, zielone tarasy czy restauracje. Takie rozwiązania podnoszą komfort pracy i przyciągają najemców poszukujących wysokiej jakości biur.
Stolica Dolnego Śląska oferuje atrakcyjne stawki najmu powierzchni biurowych, choć mogą się różnić w zależności od lokalizacji i standardu budynku. Oczywiście w centrum miasta oraz w najnowszych i najbardziej prestiżowych biurowcach stawki są wyższe. Jednak nadal są konkurencyjne w porównaniu z innymi dużymi miastami w Polsce.
Jakie czynniki decydują o atrakcyjności danej lokalizacji dla najemcy biurowego?
Wbrew pozorom wysokość czynszu najmu nie jest jedynym czynnikiem, który świadczy o atrakcyjności lokalizacji. Aspektem, na który niemal w każdej rozmowie z nami wskazują przedstawiciele firm, jest dobro pracowników. To z kolei oznacza, że firmy przywiązują bardzo dużą wagę do położenia budynku na mapie komunikacyjnej Wrocławia, dostępności transportu publicznego i parkingów pracowniczych oraz udogodnień dla rowerzystów. Dopiero w dalszej kolejności rozmawiamy o pieniądzach, a dokładniej o wysokości czynszu oraz kosztów wspólnych utrzymania nieruchomości.
Jakie inwestycje magazynowe i biurowe planowane są na Dolnym Śląsku?
Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku Dolny Śląsk był liderem pod względem budowanej powierzchni magazynowej w Polsce. Deweloperzy realizowali tutaj projekty obejmujące ponad 685 000 mkw., co stanowiło prawie 30% całkowitego wolumenu inwestycji magazynowych pozostających w budowie w tym czasie w Polsce. Warto tu podkreślić, że w Kątach Wrocławskich powstaje jeden z największych hubów magazynowych w Polsce o łącznej docelowej powierzchni 430 000 mkw. W jego skład wchodzi m.in. P3 Wrocław o powierzchni 265 000 mkw. oraz ECE Kąty Wrocławskie liczący 80 000 mkw. Wśród innych interesujących inwestycji będących w realizacji należy wymienić GLP Wrocław V Logistic Centre w Magnicach (67 500 mkw.), MLP Zgorzelec (ponad 50 000 mkw. w trzech budynkach), EQT Exeter Bielany I-III na Bielanach Wrocławskich (50 000 mkw.) czy Panattoni Park Bolesławiec (49 500 mkw.).
Jeśli chodzi o biura, to Wrocław obecnie oferuje potencjalnym najemcom ponad 260 000 mkw. powierzchni biurowej w już istniejących budynkach. Przy tak dużej dostępności biur nikogo nie dziwi najniższy od ponad 12 lat wolumen metrów biurowych w budowie. Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku wynosił on ok. 52 000 mkw. W realizacji pozostają takie inwestycje jak pierwsza faza kompleksu biurowego Swobodna Spot A (16 000 mkw., Echo Investment) czy B10 (14 100 mkw., Vastint Poland). Natomiast niedawno dobiegła końca budowa długo wyczekiwanego biurowca Infinity (prawie 20 000 mkw., Avestus).
W jaki sposób zrównoważony rozwój i aspekty ESG wpływają na realizację nowych projektów na Dolnym Śląsku?
Trzeba otwarcie przyznać, że z roku na rok powstaje coraz więcej tzw. zielonych magazynów. Deweloperzy w swoich projektach stosują rozwiązania mające na celu ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko. Odbywa się to chociażby poprzez częściowe zasilanie budynków energią elektryczną pochodzącą z paneli fotowoltaicznych, użycie „wody szarej”, sadzenie łąk i drzew w strefach biologicznie czynnych.
W nowych projektach magazynowych i biurowych realizowanych na Dolnym Śląsku wdrażanych jest wiele rozwiązań z zakresu ESG. Energooszczędne technologie, takie jak systemy izolacyjne, oświetlenie LED i panele fotowoltaiczne, stają się już standardem. Inwestorzy starają się uzyskać certyfikaty ekologiczne LEED i BREEAM na jak najwyższym poziomie. Ponadto projekty coraz częściej uwzględniają oszczędzanie wody poprzez zbieranie deszczówki oraz stosowanie ekologicznych materiałów budowlanych. Komfort i dobrostan pracowników są priorytetem, a oznacza to konieczność zapewnienia dostępu do naturalnego światła i terenów zielonych. Nowo powstające budynki muszą być łatwo dostępne dla osób niepełnosprawnych, a inwestorzy angażują się w inicjatywy społeczne. Wdrażane są także systemy segregacji odpadów i technologie smart building, które pozwalają na optymalizację wykorzystania zasobów. Dzięki tym rozwiązaniom nowe inwestycje biurowe i magazynowe są bardziej ekologiczne i społecznie odpowiedzialne.
Jakie wyzwania stoją przed pośrednikami w pozyskiwaniu i obsłudze najemców?
Jeśli mówimy o roli doradców na rynku nieruchomości komercyjnych, to nie możemy ograniczać się jedynie do czynności pośrednictwa. Skuteczny broker musi posiadać bogate doświadczenie transakcyjne oraz świetnie znać swoje otoczenie biznesowe. Naszym zadaniem jest kompleksowa opieka nad całym procesem transakcyjnym. Od przedstawienia najbardziej optymalnych lokalizacji, poprzez kalkulację kosztów i ocenę ryzyka, pomoc w negocjowaniu umowy najmu oraz warunków technicznych, aż po wsparcie podczas odbioru powierzchni. Ale nie tylko – dobry broker opiekuje się swoim klientem również w trakcie trwania najmu, tj. po sfinalizowaniu transakcji, i jest to chyba nasze największe wyzwanie, ale również ogromna odpowiedzialność.
Jakie nowe rozwiązania i innowacje mogą pojawić się na dolnośląskim rynku w najbliższych latach?
W najbliższych latach na rynku magazynowym i biurowym z pewnością pojawią się liczne nowe rozwiązania i innowacje, które będą odpowiedzią na rosnące wymagania dotyczące efektywności energetycznej, zrównoważonego rozwoju oraz poprawy komfortu pracy.
Budynki magazynowe i biurowe będą coraz częściej projektowane z myślą o ograniczaniu wpływu na środowisko w oparciu o ekologiczne materiały budowlane, takie jak beton pochłaniający CO2, oraz odnawialne źródła energii. Z kolei rozwój systemów magazynowania energii pozwoli na jej wykorzystanie w okresach zwiększonego zapotrzebowania energetycznego. Adaptacyjne przestrzenie biurowe będą elastycznie dostosowywać się do potrzeb pracowników. Coraz częściej będą spotykane ruchome ściany, modułowe meble czy inteligentne systemy rezerwacji miejsc pracy.
W magazynach upowszechni się robotyzacja i automatyzacja, co pozwoli zwiększyć efektywność operacyjną, obniżyć koszty pracy oraz zminimalizować ludzkie błędy. Autonomiczne pojazdy transportowe i drony mogą stać się niedługo standardem w operacjach magazynowych.
Rosnące koszty energii stanowią wyzwanie dla firm logistycznych. W jaki sposób rynek magazynowy reaguje na te kwestie?
Nie da się ukryć, że utrzymujące się na wysokim poziomie koszty energii stanowią istotne wyzwanie dla firm logistycznych. Dotyczy to energii elektrycznej służącej nie tylko do oświetlenia magazynu czy obsługi maszyn, ale także do ogrzania i chłodzenia pomieszczeń magazynowych. Rynek magazynowy na Dolnym Śląsku dynamicznie reaguje na te kwestie poprzez wdrażanie szeregu strategii i technologii mających na celu zmniejszenie zużycia energii oraz poprawę efektywności energetycznej zarówno budynków, jak i procesów w nich zachodzących.
Wśród najczęściej podejmowanych działań znajduje się wyposażanie magazynów w panele fotowoltaiczne, które umożliwiają produkcję własnej energii i uniezależnienie się od rosnących cen rynkowych. Tradycyjne systemy oświetleniowe są zastępowane przez energooszczędne LED-y. Z kolei inteligentne systemy zarządzania oświetleniem dostosowują jego natężenie do indywidualnych i aktualnych potrzeb. Nowoczesne materiały izolacyjne ograniczają straty ciepła, co pozwala obniżyć koszty ogrzewania i chłodzenia. Ponadto wprowadzane są technologie smart building służące do monitorowania i optymalizacji zużycia energii, a także systemy odzyskiwania ciepła odpadowego. Optymalizacja procesów logistycznych i inwestycje w zaawansowane systemy zarządzania magazynem pozwalają też na efektywniejsze zarządzanie przestrzenią i zasobami.
Dzięki tym wszystkim działaniom rynek magazynowy na Dolnym Śląsku staje się coraz bardziej odporny na rosnące koszty energii, a jednocześnie przyczynia się do zrównoważonego rozwoju regionu poprzez zmniejszenie śladu węglowego.